近日，南京的小西湖历史风貌区成了媒体关注的焦点。在这里，历史住进了城市生活，艺术展馆与晾晒的腊味一墙之隔，网红店铺和白墙黑瓦隔街相望。破旧的老地段，重新焕发生机，恰如南京这座历史文化名城，苍老的身躯里长出了新的血肉。

从“拆改留”到“留改拆”，从旧城改造“就地平衡”到新城反哺老城……越来越多的体制机制突破，以人民为中心的城市更新理念越发凸显，政府、专家、居民各方共谋共建的治理变革已经来临。 

现状

尊重保留原住居民，留下街区传统文化

走进小西湖，不时可见三三两两的年轻人穿梭其间。原来老旧的棚户区内“一键更新”了现代化的生活条件，老南京们生活其间怡然自乐，片区内穿插的咖啡馆、书店等新型业态吸引了人们驻足。

小西湖街区作为南京28处历史风貌区之一，留存的历史街道有7条、文保单位2处、历史建筑7处、传统院落30多处，是南京为数不多比较完整保留明清风貌特征的居住型街区之一。

尽管有保护意义，但改造前大部分建筑年久失修，成为棚户区，生活在这里的居民却心怀难言的尴尬。堆草巷31号的陈鸿荣，则对小时候逼仄的生活空间印象深刻。那时候小小的院子里，住进了整整五户人家、25口人。有的人为了家里干净，把所有杂物放在外面。就为这个占用公共空间，邻里之间关系很紧张。

“以前家里没有厨房，13户人家在通道里共用一个小厨房生火做饭。也没有卫生间，24平方米的房子又小又破。”张德恕说，现在家没有搬，但生活环境却大大改善，厨房一体式灶台、抽油烟机、洗衣机样样都有，卫生间、淋浴房一应俱全。家里还增加了阁楼，宽敞多了。

堆草巷33号的后院院墙原本十分破旧。历保集团出资重修这一私人院落，改造庭院景观，作为回报居民也将院落的景观向街巷开放，院内100年的石榴树、60年的枇杷树吸引着游客进来欣赏美景，成为了名副其实的“共享院”，大大增加了片区的互动性和流动性。

历史文化名城保护并不是简单的物质空间的保护，它的核心是要关注到老城里面居民的生活。政府部门通过“微管廊”的创新，做好道路、煤气、水电管线等公共设施的基础建设，为“小规模、渐进式、跨院落”的保护与更新形式提供了技术支撑，既兼顾了历史街区的尺度，又改善了居民的生活条件；同时，充分尊重居民的意愿自主决定是走是留；再根据街区内房屋的历史价值，决定是严格保护还是加以改造。

“实施有温度的城市更新，尊重原住民，改善居住环境的同时激发街区活力生活延续性，是历史城区、历史文化街区被称为活的文化遗产的重要原因，通过改善基础设施、提升居住生活空间品质、加强政第引导，保留原住民，最大程度地保护了街区社会结构的稳定性和传统文化。”南京市规划和自然资源局党组成员、总规划师吕晓宁说。

创新

新城反哺老城，不让完整历史风貌成“斑块”

在以往的实践经验中，老城保护往往面临最直接的问题就是资金。早年，主要以开发式带动为主，项目公司要投入大量的资金进去，往往就会通过提高建筑高度和容积率来实现“就地平衡”。

“以前常见做法就是，开发商往往会先把片区内保护对象之外的地方拆掉，原地可能会建起来200米的高楼，也就出现了一座座老房子中间或者旁边耸立一栋现代化的高楼这样的画面。”南京市规划和自然资源局名城处处长王昭昭说。这样一来，原有的完整历史风貌被破坏，历史成了参差不齐的斑块。而要想实现老城理想的保护要求，开发商算来算去发现没有什么盈利，也就没人愿意来做老城保护了。

这是老城保护的关键难题，保护与发展似乎成了难以共生的结。2016年，南京开始创新性地探索研究制定老城更新综合平衡政策，通过调整土地出让金支出平衡，建立新城反哺老城机制，改变“零打碎敲”发展模式和“就地平衡”运作方式。我市对南部新城开发建设盈余收益，定额统筹部分资金，分5年筹集150亿元用于老城保护和更新项目，初步形成了以政府公共财政投入为主、多渠道筹措历史文化名城保护经费的投入机制，让项目公司吃下了一颗“定心丸”，也有效降低了老城开发强度。

老门东的改造正是这项政策的成果之一，直接为老门东的保护提供了有力的资金支撑。这一政策出台，彰显了政府对老城保护的决心之大，用真金白银直接支持保护工作，旗帜鲜明地表达了拒绝就地平衡的态度。

小西湖的微更新项目正是用了第二轮反哺资金，目前资金已经投入了第一年，街巷风貌和肌理得到了有效保护。对于不愿意生活在原房屋但又不愿意离开片区的居民，片区内保留改造了一栋4层小楼，作为平移安置房使用。王昭昭举例，如果按照以往项目公司就地平衡的运作方式来操作的话，这栋四层小楼可能就会被拆除，变成一栋50米高的高楼，就会破坏小西湖的历史风貌。而如今，小西湖的历史风貌没有被冲击，在一块块白墙黑瓦里映照着老城南记忆。 

探索

政府告别完全主导，多元产权主体共同参与

资金到位，做到有温度的城市更新却并不容易。

堆草巷居民王宝凤记不清大学生志愿者、社区规划师、社区工作人员先后上了多少次门，两三年内一轮轮上门征求意见，不停地问想搬走还是留下来，留下来愿不愿意改造，还有什么想法。

东南大学建筑学院教授韩冬青在近日举办的历史城市保护与可持续国际发展国际研讨会上，展示了一张项目推进进展的轴线图，每一条线上都密布了不同颜色的点。“这每一个点都几乎代表的是我们的沟通工作，而且实际上还远不止这些。”在这一片4.69公顷的街区里，地块从1936年的117个，到2016年增长到了216个，“这还是在道路拓宽后总用地减少的情况，可见产权被细分的程度有多高，也就是人均空间大约只有10平方米左右。”公房的同一土地产权单元内居住多户承租人，私房里土地和房产继承、买卖等原因把产权再度细分，这样的情况屡见不鲜。

实践证明，产权关系是历史地段格局肌理保护的重要影响因素。“复杂的产权演变与历史地段衰败存在因果关系，但历史地段的格局肌理因产权边界的相对稳定得到延续。”吕晓宁说。经征询社会各界意见，按上位规划控制要求，规划部门确立更新路径：由政府负责征收改造转为多元产权主体参与逐院更新。

去年10月26日，市规划和自然资源局联合建委、房产局、秦淮区政府发布《老城南小西湖历史地段微更新规划方案实施管理指导意见》，根据该指导意见，以规划确定的微更新实施单元为基本单位，涉及市政道路设施、公共服务设施的现状建筑，按现行征收政策实行征收；其他现状建筑按产权类型，以独立院落或幢为更新实施单元，采取“公房腾退、私房自愿收购或租赁腾近、厂企房搬迁”的方式，疏减人口规模。

愿不愿意留下？留下了，老房子怎么改造？这些问题不仅政府来决定，而且居民自己也参与进来，政府主导、多方共建。基于各职能部门、街道和社区居委会、相邻产权人及居民代表、微更新申请人、相关技术专家等多元主体参与的五方协商平台，实施“小规模、渐进式”有机更新，混合多元文化展示活动，激发片区活力。

“我们跟政府也表明了，这个项目是没有办法说三年五年就结束的，要看老百姓自己的意愿。”韩冬青说。也有业内人士表示，小西湖的微更新没有终点，哪家哪户意见统一愿意改造了，那就申请规划设计开始做改造，微更新的工作会一直持续。

通过有温度的城市更新，一改过去“留下要保护的、拆掉没价值的、搬走原有居民”的改造更新方式，让居民从保护更新项目的“旁观者”变为“参与者”，既保证了历史街区的传统风貌，又激发历史街区的现代活力。

未来

保护关注点转到人，城市更新走向3.0时代

作为中国首批历史文化名城，南京一直致力于探索快速现代化进程中的历史文化保护路径。1984年以来，先后编制了四版历史文化名城保护总体规划，建立了完整的保护体系，南京历史文化名城保护规划不断得到深化和完善。

但随着城市发展已经逐渐从高速发展期进入了增量发展和存量改造并重的阶段，城市保护工作也面临着新的问题。如何去走好每一步，南京一直在探索。南京市已划定有11片省级历史文化街区、28片历史风貌区、38片一般历史地段。目前所有历史文化街区和历史风貌区保护规划均已完成，并开展了保护实施工作。

还未正式动工的老门西片区，居民们已经迫不及待迎来新变。今年52岁的朱世荣苦恼自己还过着没有厕所、不通燃气的生活，“什么时候我们老门西动工？”

有人猜测，小西湖的微更新取得了一些成功经验，那老门西的荷花塘历史文化街区会不会成为下一个“小西湖”？王昭昭认为，小西湖微更新的经验并不能直接套用，荷花塘作为历史文化街区，比小西湖的保护等级更高，文保、历史建筑更多，体量也更大，设计改造将面临的问题更加复杂。不过未来还是在小西湖改造经验的基础上，做进一步的探索、尝试。比如还是在尊重居民意愿的基础上，渐进式地改造居住条件。

“南京历史地段保护已经从1.0时代走到了3.0时代，就是保护的关注点实现了从建筑到街巷再到人的转变。1.0时代的夫子庙历史文化街区关注建筑风貌，2.0时代的门东三条营历史文化街区关注街巷肌理，3.0时代的大油坊巷（小西湖）历史风貌区城市微更新注重有机更新、持续更新。”吕晓宁说。文化遗产走进城市生活，融入城市发展，是文化遗产保护、传承以及传播文化遗产价值的最好的方式。目前，新一轮名城保护规划正在修编，拟新增—片历史城区、一片历史文化街区和一片历史风貌区，增补一批省级历史文化名镇名村，并重点加强遗产展示与文化彰显。

2021年12月10日 南京日报B4版